Em razão da pandemia declarada pela Organização Mundial de Saúde (OMS) e da recomendação de distanciamento social a fim de evitar a propagação da COVID-19, Governadores e Prefeitos têm publicado Decretos determinado que comércios não essenciais permaneçam fechados, o que gerou para muitas pessoas dificuldades em manter funcionários bem como dificuldades em honrar o pagamento do aluguel em dia.
Pois bem, essa situação tem trazido muitas dúvidas de como agir diante dessa situação: posso renegociar o meu aluguel? O que acontecerá se eu deixar de pagá-lo, ou ainda se eu desocupar o imóvel, terei que pagar a multa por descumprimento contratual?
O contrato de aluguel de imóveis possui lei específica, qual seja, Lei 8.245/91 conhecida como lei de locação e/ou lei do inquilinato, porém essa lei não prevê como locador e locatário podem ou devem agir em uma situação imprevisível como é o caso da pandemia.
Em seu artigo 19 a traz a possibilidade de revisional de aluguel:
“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá – lo ao preço de mercado.”
Como dito anteriormente a hipótese prevista não abarca situações de imprevisibilidade.
Nesse caso, poderá o locatário utilizar-se da Teoria da Imprevisão, bem como o Princípio da Conservação do Negócio Jurídico, ambas previstas no Código Civil para pedir que o valor do aluguel seja ajustado.
A teoria da imprevisão está prevista no artigo 317 do Código Civil:
“Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”
Analisando o artigo citado em conjunto com a situação do locatário que possa ter perdido seu emprego ou o comerciante que tenha que manter o seu comércio fechado em razão da pandemia, é possível enquadrarmos a situação a um evento imprevisível que causa manifesta desproporção entre o aluguel que foi ajustado, quando havia uma situação de equilíbrio financeiro, e a situação atual de desequilíbrio, sendo possível buscar o equilíbrio ajustando o valor do aluguel à nova situação existente.
Conforme dito, a situação também encontra fundamento no Princípio da Preservação do Negócio Jurídico, prevista no artigo 479 do Código Civil:
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Ou seja, se há uma situação notável, imprevisível e de força maior que gerou o desequilíbrio contratual, é plenamente possível que as partes possam fazer a revisão do contrato adequando-o ao momento. Vejamos artigo 393 do Código Civil:
“Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.”
Quanto à possibilidade de deixar de pagar o aluguel, entende-se ser inviável, uma vez que o locador também depende do valor do aluguel, muitas vezes esse valor é sua única fonte de renda.
Importante mencionar que, na data de 03 de abril 2020, em caráter emergencial foi votado no Senado Federal o projeto de lei nº 1179 de 2020, que recebeu aprovação e segue para votação na Câmara dos Deputados, projeto este que aprova mudanças nas regras de direito privado, consta do texto do projeto a possibilidade de suspender a concessão de liminar de despejo até o mês de outubro de 2020.
Caso o projeto seja aprovado, no que tange à suspensão do despejo por atraso no aluguel, significaria dizer que até o mês de outubro de 2020, nas ações de cobrança de aluguel cumulada com pedido de despejo, os juízes não poderiam conceder liminar com ordem de despejo imediato de locatários, somente prosseguiria a ação de cobrança de aluguéis vencidos, no entanto, essa ainda é um a possibilidade que não foi aprovada.
O que se recomenda para o momento é a negociação entre locador e locatários ajustando o valor do aluguel, buscando acordo que seja bom para ambas as partes.
Quanto ao pagamento da multa contratual por desocupação do imóvel, a recomendação é no mesmo sentido, quando a situação imprevisível que gerou a desestabilidade na economia, as partes poderão tentar chegar a um acordo amigável minimizando os efeitos trazidos pela crise.
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