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CONTRATOS DE ADESÃO FORA DA RELAÇÃO DE CONSUMO

Contrato de adesão é um modo de contratar, ocorre que nesse modelo de contratação, a relação contratual é imposta à outra parte sem possibilidades de negociação, não permitindo que sejam individualizadas as cláusulas nem prévia discussão sobre os termos e condições, gerando desequilíbrio entre as partes.

Em geral, o aderente do contrato toma a decisão de contratar com base em elementos essenciais como: preço e objeto da contratação, sem se atentar para cláusula penal; cláusula de não indenizar; impossibilidade de rescisão; entre outras.

É comum ouvir falar em contrato de adesão em relações de consumo, conforme disciplina o Código de Defesa de Consumidor em seu artigo 54, §1º:

”Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.”

“§ 1º A inserção de cláusula no formulário não desfigura a natureza de adesão do contrato.”

Todavia, o contrato de adesão não é exclusivo às relações de consumo, em muitos casos encontramos, como exemplo: comerciantes, empresas, entre outros do ramo de negócios em geral, na posição de aderente; essa relação por exemplo se verifica em contratos entre sociedades.

O contrato de adesão fora da relação de consumo está disciplinado no artigo 424 do Código Civil:

“Art. 424. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio.”

No entanto, o Código Civil, diferente do Código de Defesa do Consumidor, não traz uma listagem de quais seriam essas cláusulas abusivas. Na prática as cláusulas abusivas são identificadas por não terem sido possibilitadas uma negociação, como já mencionado anteriormente, cláusulas que atribuam caráter exorbitante, ou introduzam limitações a direitos de forma injustificada.

De uma forma geral, essas cláusulas trazem renúncia a direitos irrenunciáveis, regras típicas. Ou seja, aquelas que renunciam a direitos dispostos em lei, podendo haver renúncia desde que haja prévia negociação.

CONTRATO TRESPASSE E SUCESSÃO EMPRESARIAL

Ao comprar uma empresa posso ser responsável pelas dívidas do proprietário anterior?

A resposta é sim! Para melhor elucidar essa questão se faz necessário explicar o contrato de trespasse e a sucessão empresarial.

O contrato que prevê a alienação ou transferência onerosa de uma empresa/estabelecimento empresarial recebe o nome de trespasse, sendo essa uma das hipóteses de sucessão empresarial. Trata-se de um contrato formal, cuja eficácia perante terceiros fica submetida ao seu registro na junta comercial e sua posterior publicação.

O contrato trespasse deve observar alguns requisitos formais, quando esses requisitos não são observados, nossos Tribunais vêm reconhecendo a obrigação do novo proprietário em pagar as dívidas do antigo proprietário a fim de se evitar fraudes a execução.

Assim, é possível que o adquirente responda pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, nos moldes do art. 1.146 do nosso Código Civil, vejamos o que diz referido artigo:

“Art. 1146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.”

Ainda que não formalizado o trespasse, desde que o substrato fático produzido no caso concreto indique a ocorrência de fato da sucessão empresarial pode o novo adquirente também ser responsabilizado por dividas do antigo proprietário.

CONTRATO DE ALUGUEL: GARANTIAS LOCATÍCIAS E CAUÇÃO

Primeiramente cumpre esclarecer que Lei nº 8.245/91, lei do inquilinato estabelece 04 (quatro) garantias locatícias, vejamos o artigo 37 e as suas modalidades de garantia:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;II – fiança;III – seguro de fiança locatícia.IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Hoje trataremos apenas da caução, como garantia locatícia, muito se ouve falar da dificuldade, em encontrar um fiador, para garantir a locação de um imóvel, haja vista, que este deverá ter um ganho mensal que seja três vezes o valor da locação do imóvel por mês, e ter um imóvel quitado em seu nome, isso tudo visando garantir o pagamento do aluguel, caso o locatário tenha algum imprevisto e não consiga arcar com o pagamento mensal do imóvel locado.

Diante da dificuldade em se conseguir um fiador, ora seja pelos requisitos, ora seja pelo risco financeiro e judicial que este poderá enfrentar, diante de eventual não pagamento pelo locatário, existe a possibilidade de utilizar-se da modalidade caução e dispensar o fiador.

A caução consiste em um adiantamento na quantia de três meses de aluguel a ser depositado na conta poupança do locador. Se o locatário deixar o imóvel sem que haja nenhum mês de aluguel em atraso este dinheiro é devolvido com os acréscimos da caderneta de poupança.

A caução em dinheiro é a forma mais comum a ser utilizada, mas também existe a possibilidade de prestar caução em bens móveis ou imóveis, conforme estabelece o artigo 38 da Lei do Inquilinato.
Essa modalidade de garantia tem como desvantagem o desembolso da alta soma em dinheiro, mas é uma boa saída para quem não consegue um fiador ou outra modalidade de garantia disposta na lei.

A lei veda a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.